Le marché du logement en Europe sous pression

Les prix des logements diminuent. On pense donc qu’il est plus facile d'acheter un logement. Ce n’est malheureusement pas le cas. Face à la baisse limitée des prix de l'immobilier, les taux d'intérêt des crédits immobiliers augmentent, les banques durcissent leurs conditions et l'inflation ronge le revenu disponible. Le marché immobilier européen est bloqué et on se demande pourquoi les gouvernements ne prennent pas des mesures plus fermes.

Les prix des logements ont atteint des sommets records au cours des dix dernières années. La baisse que nous constatons actuellement est limitée. En raison des taux d'intérêt hypothécaires très bas, la demande de logements a longtemps atteint un niveau record. L'offre n'était pas suffisante. Maintenant que l'offre s'améliore, l'accessibilité financière est un problème.

Même si l'emploi se maintient bien, les banques voient l'économie reculer et jugent plus probable que les gens aient de plus en plus de mal à payer leurs charges mensuelles de logement. Dans toutes les grandes économies européennes, on constate que les banques sont plus réticentes à accorder de nouveaux prêts hypothécaires. Elles préfèrent renforcer leurs réserves pour faire face aux prêts à problèmes.

En raison de la réticence des banques et de la hausse des taux d'intérêt, il reste difficile pour les revenus modestes et les jeunes débutants de trouver un logement abordable. Aussi parce que l'offre de maisons moins chères ou de logements sociaux en location est limitée. Le problème du logement abordable se pose moins en Europe du Sud, mais là aussi, il est difficile pour les revenus modestes d'obtenir un prêt.

Si l'on regarde le logement social dans les pays de l'UE, peu de progrès ont été réalisés au cours des dix dernières années. En Belgique, par exemple, moins de la moitié des communes répondent à la norme du logement social. En termes nets, le nombre de logements sociaux n'a guère augmenté, tandis que la liste d'attente a presque doublé. Néanmoins, le gouvernement flamand parle d'accélération et d'augmentation de capacité, mais en pratique, cela ne se fait qu'au compte-goutte. Cela s'applique également à d'autres pays comme les Pays-Bas, l'Allemagne et le Royaume-Uni.

Selon notre bureau d'études, les dépenses publiques consacrées au logement (social) sont restées globalement stables par rapport au PIB (0,4 %) au cours des 15 dernières années. Les plus grandes économies ont même réduit leurs dépenses relatives en logement : l'Allemagne est passée de 0,5 % du PIB en 2009 à 0,4 % en 2021, la France de 1,0 % à 0,9 % sur la même période et l'Espagne de 0,1 % à 0,0 %. L'Italie est restée stable à 0,0 % au cours des deux années.

Les mesures de logement prises par les gouvernements contrastent fortement avec les plans de soutien fermes qui ont été mis en place en un rien de temps pendant la crise du coronavirus et ensuite pour la crise énergétique. Selon nos chercheurs, la crise du logement social est tellement urgente que des mesures drastiques s'imposent là aussi pour parvenir à un bon fonctionnement de la structure du logement social et du marché locatif. L'arrivée de logements locatifs sociaux abordables en particulier constituerait une avancée majeure.

Nous attendons peu de consolation de la part des investisseurs privés. D'abord le coronavirus, puis la guerre en Ukraine ; ce sont des années difficiles pour les promoteurs immobiliers. Les coûts élevés des matériaux et les chaînes d'approvisionnement perturbées rendent les projets de construction difficiles à budgétiser. Maintenant que l'économie européenne s'effondre, les acteurs de l'immobilier ne se précipiteront pas pour lancer de nouveaux projets de construction. Cela n'améliore pas les perspectives d'un logement convenable pour les faibles revenus.