- Il ritardo della svolta della Fed aggrava la crisi del settore immobiliare commerciale negli Stati Uniti. Mentre gli immobili commerciali presentano alcuni punti luminosi – in particolare la logistica e i data center – il segmento degli uffici non mostra segni di ripresa, soprattutto negli Stati Uniti (-24% in termini nominali rispetto al picco di metà 2022), colpito dal doppio smacco dell'occupazione strutturalmente inferiore e dall'aumento dei tassi di interesse. In linea di principio, il ritardo nei tagli della Fed ha un effetto minore sulle valutazioni, a condizione che i tassi terminali non vengano adeguati al rialzo. Ma in pratica, i tagli anticipati allevierebbero la terribile situazione del settore, rafforzando la fiducia degli investitori e consentendo il ritorno della leva finanziaria, oltre a ridurre i rischi di potenziali effetti incrociati da altri asset negativi. La grande preoccupazione è l'incombente muro di scadenza del debito CRE: il 2024 è un anno critico, con 1 trilione di dollari di debito CRE da rifinanziare. Secondo le stime di CBRE, il segmento degli uffici dovrà affrontare il più alto divario debito-finanziamento, con esigenze di rifinanziamento pari a 112,8 miliardi di dollari tra il 2023 e il 2026. Prevediamo che il calo dei prezzi continuerà a un ritmo più lento e toccherà il fondo (-30% dal picco al minimo) nella seconda metà dell'anno in caso di "ritardo benigno", ma potrebbe essere molto più profondo (oltre il -40%) se i tassi terminali aumentano o se il pivot ritardato causa ulteriori danni economici.
- Mercati petroliferi: l'offerta, la geopolitica e la Fed si alternano al posto di guida. È improbabile che l'imminente riunione dell'OPEC+ del 1° giugno riservi grandi sorprese, poiché ci aspettiamo che le attuali restrizioni all'offerta vengano mantenute. Ultimamente i prezzi del petrolio sono stati sulle montagne russe, superando la soglia dei 90 USD/bbl all'inizio di aprile a causa delle crescenti tensioni geopolitiche in Medio Oriente, prima di scendere a circa 82 USD/bbl di recente sulla scia delle preoccupazioni per la domanda e i tassi di riferimento della Fed. Guardando al futuro, prevediamo che i prezzi del petrolio raggiungeranno una media di 84 USD/bbl nel 2024, prima di consolidarsi leggermente a una media di 81 USD/bbl nel 2025.
- Utili del 1° trimestre: il ritorno dell'ottimismo aziendale. Le società dell'S&P 500 hanno continuato a sovraperformare le aspettative, portando alla più alta crescita degli utili su base annua dal Q2 2022. Nonostante le indicazioni contrastanti per il prossimo trimestre, gli analisti prevedono ancora una crescita degli utili del +11% per il 2024. In Europa, i risultati sono meno ottimistici ma mostrano segnali di miglioramento, con uno slancio positivo che suggerisce che una crescita degli utili del +5% per il 2024 sarà fattibile. Nonostante questi segnali incoraggianti, l'attuale reattività del mercato e la concentrazione degli utili indicano rischi elevati incentrati su poche società e valutazioni elevate, che potrebbero portare a reazioni negative asimmetriche alle cattive notizie.
La crisi del settore immobiliare negli Stati Uniti
24 Maggio 2024
EXECUTIVE SUMMARY
Lo studio completo “La crisi del settore immobiliare negli Stati Uniti” è scaricabile a questo link: