Baisse des prix des logements de -8 % dans la zone euro en 2023… Mais la valeur des logements en Belgique n’est pas sous pression.

Les prix des logements dans la zone euro chuteront au cours des deux prochaines années. Les Pays-Bas et l’Allemagne sont en première ligne et doivent envisager une baisse de -8 % d’ici fin 2024. C’est ce qui ressort de notre dernier rapport sur les perspectives du marché immobilier européen. Selon une étude de Belfius, il y aurait en Belgique une correction à la baisse de 2 à 3 % en 2023 après une hausse de 5 % en 2022.

Cependant, les propriétaires belges, qui représentent environ 72 % de la population, peuvent être confiants quant à la valeur de leur logement. Environ 850 000 Belges possèdent même 2 logements ou plus. La valeur réelle des logements a chuté en 2022, car l’augmentation de la valeur nominale de 6,1 % au cours de cette année a été compensée par un taux d’inflation moyen de 9,1 %. Le délai de vente augmente également, ce qui signifie que le pouvoir de négociation du vendeur s’est rétréci.

« Mais la valeur nominale des logements ne baissera guère. Et cette tendance devrait se poursuivre en 2023. Dans les pays environnants, il y a de quoi être davantage inquiet », déclare Johan Geeroms, notre Directeur Risk Underwriting Benelux. L’Allemagne sera la plus durement touchée. La valeur moyenne des logements y a augmenté de 50 % au cours des 7 dernières années. Dans des pays comme l’Espagne et l’Italie, la baisse des prix reste limitée. Mais les Pays-Bas se trouvent eux aussi dans le même bateau que l’Allemagne.

En Belgique, la plupart des propriétaires contractent un prêt hypothécaire fiscalement avantageux pour acquérir leur logement, dont une partie est du reste financée par leur propre apport en capital, et où le remboursement se fait sur la base d’une annuité (paiement d’intérêts élevés et faible remboursement du capital au début du prêt et inversement à la fin). « Le marché du logement reste assez stable en Belgique avec relativement peu de fluctuations ou de corrections spectaculaires des prix. Nous pensons néanmoins que le marché immobilier se calmera en raison de la hausse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires, de l’inflation élevée et de la crise de l’énergie. Nous nous attendons à ce que la hausse des prix des logements en 2023 soit inférieure à l’inflation, sans que nous puissions prédire à ce stade s’il y aura également une baisse des prix moyens en euros », déclare Johan Geeroms.

Mais en raison de la crise énergétique et des directives gouvernementales pour accélérer la rénovation énergétique, une fracture s’est développée sur le marché du logement.

Il y a d’un côté, les logements convoités labellisés CPE A ou B, dont les logements neufs, mais aussi les maisons rénovées d’avant la flambée inflationniste. Selon le récent baromètre ERA, issu d’une étude menée par ERA avec l’Université d’Anvers et la KU Leuven, le score énergétique le plus élevé peut augmenter jusqu’à 18 % le prix de vente d’une maison quasi-clé en main labellisée A par rapport à une maison labellisée CPE D. Ainsi, ceux qui peuvent se le permettre n’hésiteront pas à payer plus cher, car cela leur évitera le stress de la rénovation et leur assurera une tranquillité d’esprit pour les années à venir. De plus, tous les matériaux d’isolation sont devenus considérablement plus chers.

Et de l’autre côté, il y a les maisons existantes, vétustes, qui ne sont pas économes en énergie et qui doivent être rénovées de manière écoénergétique d’ici 5 ans. Les gens hésitent à acheter des logements labellisés F ou E. Et ce, à cause de l’obligation de rénover, de la hausse des taux d’intérêt des emprunts et de l’inflation qui fait grimper les prix des matériaux de construction et d’isolation. Il ressort d’une récente enquête d’ING que 50 % des Belges ne veulent pas acheter un logement ayant un mauvais score CPE, et 36 % seulement s’il reste encore suffisamment de budget pour la rénovation énergétique. L’écart entre ces deux types extrêmes de logements entraîne donc également une différence de prix frappante en fonction du score CPE.

« En raison de l’offre excédentaire de ces logements vétustes, la marge de négociation de l’acheteur augmente et je vois le prix de ce type de logements baisser de manière significative à long terme. De plus en plus de logements sont également démolis pour être vendus comme terrains à bâtir, avec la possibilité de construire un nouveau logement au taux de TVA de 6 %. Pour les jeunes et les ménages vulnérables, cependant, le prix abordable des logements reste un problème auquel le gouvernement devra également s’atteler », déclare Johan Geeroms.

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