Mercado imobiliário na Zona do Euro

O mercado imobiliário da zona do euro está sofrendo com a queda da demanda por empréstimos imobiliários e o BCE continua aumentando a taxa de juros.

Condições de crédito continuam se deteriorando, o BCE está se preparando para outro aumento da taxa de 25 pontos-base (para trazer a taxa de depósito para 3,75%) e a taxa interbancária de oferta (Euribor) de seis meses se aproximando do limite de 4%.

Embora o crescimento anual dos empréstimos sugira um declínio modesto (1,8% a/a em Maio de 3,0% em Abril), observar a dinâmica mensal do crédito doméstico para fins hipotecários aponta um quadro mais alarmante (-EUR34 bilhões m/m, Figura 1).

A demanda por empréstimos caiu, em função das famílias não conseguirem arcar com os crescentes custos das hipotecas, o investimento não financeiro bruto (que se refere maioritariamente a habitação) desacelerou 5,5% t/t no 1T, face a 6,4% no trimestre anterior.

Esperamos que isso comece a aparecer no próximo lançamento de dados da Autoridade Bancária Europeia no final deste mês.

Figura 1. Empréstimos às famílias para aquisição de habitação (fluxos mensais, mil milhões de euros) [esquerda] e tendência geral [direita].

No entanto, apesar da mudança na dinâmica do mercado, o custo total de compra de uma casa ainda é significativamente maior do que antes do Covid-19.

Os preços reais das casas nas principais economias da zona do euro já contraíram entre -1,5% (Espanha) e -14% (Alemanha) desde Março de 2022, e esperamos novas correções entre 5-10% até o final de 2024.

Os custos de financiamento mais altos (ou seja, pagamentos de hipotecas) mais do que compensaram essa queda, resultando em um declínio profundo na acessibilidade dos preços das casas na zona do euro.

Ao mesmo tempo, a escalada da inflação e o atraso no crescimento dos salários também estão afetando o poder de compra.

Olhando para uma hipoteca típica de 20 anos, descobrimos que a família mediana perdeu 13% do poder de compra na França, 10% na Holanda, 15% na Espanha e Alemanha, 14% na Bélgica e até 17% na Itália (Figura 2).

Tendo em conta a evolução dos preços da habitação, para restabelecer o equilíbrio entre a oferta e a demanda a partir de 2022, os preços das casas residenciais têm de baixar -16% na França, -18% na Itália, próximo a -19% na Bélgica, -10% na Holanda e cerca de -8% na Alemanha.

Apesar das perspectivas incertas para os preços da habitação na Zona Euro, não esperamos que os consumidores recuperem totalmente as perdas de poder de compra – e a transmissão total das taxas de juros do mercado para as taxas hipotecárias que ainda estão em curso.

Em 2024, as expectativas de crescimento salarial (entre +4% e +5% em 2023, e +3% e +4% em 2024 para as principais economias) recuperarão apenas parcialmente em termos reais, e a esperada correção dos preços das casas ficam ao lado dos valores de equilíbrio mencionados acima na maioria dos países.

Além disso, o fato de que as hipotecas de taxa fixa se tornaram mais populares em quase todos os países impediu um repasse total para as taxas de hipoteca. Mas isso acontecerá porque muitas taxas de hipoteca são fixadas apenas por um período específico de tempo. Como tal, esperamos que as perdas de acessibilidade de moradias variem entre 5% e 12% até 2024.

Figura 2. Perdas de acessibilidade da casa ao longo de um ano para a família mediana a partir do primeiro trimestre de 2023 e mudança no índice de preços da casa nominal (%).

Figura 3. Proporção de novos empréstimos a taxa variável no total de empréstimos hipotecários de economias selecionadas da Zona do Euro.

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