Europese huizenmarkt in verdrukking

De Europese huizenmarkt zit stevig in de verdrukking. Aan de ene kant stijgen de hypotheekrentes en hebben banken hun financieringsvoorwaarden aangescherpt. Aan de andere kant daalt het besteedbaar inkomen van consumenten (inflatie). De vooruitzichten op een geschikte woning voor starters en lagere inkomens worden er in de EU niet beter op.

Waar eerder nog het gebrek aan aanbod het woningmarktvertrouwen aantastte, is dat nu de betaalbaarheid. De rente is fors opgelopen en ook zijn kredietnormen voor leningen voor woningaankopen in alle grote economieën van de eurozone aangescherpt. Banken zijn terughoudender met het toekennen van hypotheken, om de eigen kwetsbaarheid te beschermen nu de economische ontwikkeling onduidelijk is en de kans op probleemleningen toeneemt.

De Europese Bank Autoriteit (EBA) meldde eind vorig jaar al dat het aantal leningen met betaalproblemen in 2022 fors is gestegen. Dat geldt vooral voor Franse en Duitse banken. Volgens de EBA waren in de volle breedte de kapitaalbuffers bij de banken teruggelopen. Vervolgens zijn door de Europese banken extra voorzieningen getroffen. Kijken we naar de jaarcijfers van de banken dan zien we dat er volop wordt verdiend aan de hogere rentes. Tegelijkertijd melden ze ook dat er meer geld nodig is voor de ‘stroppenpot’ voor probleemleningen die mogelijk niet worden terugbetaald.

De banken zullen de woningmarkt geen impuls geven. Datzelfde geldt voor vastgoedontwikkelaars.  Eerst waren er de verstoringen door de lockdowns (corona), daarna de heropening van de markten waardoor toeleveringsketens vastliepen, vervolgens breekt de oorlog in Oekraïne met torenhoge materiaalkosten tot gevolg. Nu met de inzakkende economie daar bovenop zijn er genoeg redenen voor ontwikkelaars om af te wachten.

Zo blijft de groei van het aantal woningen hangen. Ook overheden laten het afweten. De uitgaven voor huisvesting zijn de afgelopen 15 jaar grotendeels gelijk gebleven ten opzichte van het bbp (0,4%). De grootste economieën hebben zelfs hun relatieve uitgaven voor huisvesting verlaagd: Duitsland ging van 0,5% van het bbp in 2009 naar 0,4% in 2021, Frankrijk van 1,0% naar 0,9% in dezelfde periode en Spanje van 0,1% naar 0,0%. Italië bleef in beide jaren stabiel op 0,0%.

In Nederland werden vorig jaar zo’n 70.000 nieuwe woningen opgeleverd. Veel minder dan in 2021, zo meldde het Economisch Instituut voor de Bouw. De oorzaken hebben we vaker gehoord: hoge bouwkosten, de stikstofcrisis, lange vergunningsprocedures en de snel gestegen rente. In het hele land vallen bouwprojecten stil, omdat ontwikkelaars en aannemers hun businesscase niet meer rond krijgen.  

Onze onderzoekers stellen dat de Europese overheden opmerkelijk passief reageren op de woningcrisis. Dat staat in schril contrast met de voortvarende acties rondom corona en daarna de energiecrisis. Onze researchers pleiten voor meer daadkracht om te komen tot een goed functionerende structuur voor sociale woningbouw en de huurmarkt.